Falar de regularização de imóveis é de extrema relevância em dias atuais.
Uma situação usual no que diz respeito às transações imobiliárias é o grande número de pessoas que adquirem imóveis e não transferem formalmente a propriedade junto ao Oficial de Registro de Imóveis.
E diversos são os motivos para os compradores não levarem a registro a compra que fizeram.
Entre esses motivos podemos citar: contrato de “gaveta”, não localização da empresa loteadora/vendedora ou de seu representante legal.
Ainda, pode-se apontar o falecimento do vendedor sem outorga de escritura pública, entre outros motivos que impedem o registro.
Contudo, deve se observar que a efetiva transferência de propriedade do imóvel somente se dará após o devido registro no Oficial de Registro de Imóveis em nome do adquirente.
Mas o que fazer para solucionar esse problema?
Veja a seguir algumas soluções apontadas.
Se não regularizar a propriedade, quais os riscos?
A princípio deve se alertar que são muitos os riscos da não regularização da propriedade.
Podemos citar o risco de penhora em processo judicial (ações de execução, cobrança e/ou reclamações trabalhistas em desfavor do vendedor). Isto porque o imóvel ainda está em nome de outra pessoa (vendedor ou seu antecessor).
No mesmo sentido, seria a hipótese de o mesmo imóvel ser transacionado com outra pessoa e aquela levar a registro, sendo considerado dono do imóvel, visto ter se apresentado primeiro ao Registro de Imóveis.
Do mesmo modo, pode-se mencionar a hipótese do falecimento do vendedor e os seus herdeiros desconhecerem a venda ou se negarem a reconhecer, o que traria enorme transtorno ao comprador.
Da mesma forma, caso o comprador não tenha registrado em seu nome o imóvel e venha falecer, seus herdeiros enfrentarão grandes transtornos. Isto porque terão que regularizar primeiro para depois inventariar e promover a partilha.
Assim, não havendo a regularização, só conseguirão inventariar e de alguma forma partilhar a posse do imóvel e não a propriedade, impedindo que possam eventualmente vender o bem a um justo preço.
Além disso, a não regularização da propriedade imobiliária impacta consideravelmente o seu valor (para menor) numa eventual venda ou até mesmo inviabiliza a transação, afastando pretensos compradores.
Certamente, em todos os casos brevemente expostos existe o risco de perda da propriedade.
Diante dos riscos apontados, você consideraria regularizar a sua propriedade?
Em caso positivo, qual a melhor maneira de regularizar a propriedade imobiliária?
Em primeiro lugar terá que se levar em conta a irregularidade identificada.
Regularização de imóveis
Adjudicação compulsória
Uma das possibilidades para a regularização de imóveis é a adjudicação compulsória. A previsão legal se encontra nos artigos 1417 e 1418 do Código Civil, bem como no artigo 22 do Decreto Lei 58/1937.
Esta ação judicial contempla a hipótese da recusa do vendedor em outorgar a escritura pública de compra e venda. Isto impede o comprador de transferir o imóvel junto ao Oficial de Registro de Imóveis.
Devem ser analisados vários requisitos e particularidades para concluir pela utilização ou não da ação de adjudicação compulsória.
A outorga da escritura pública pelo vendedor é suprida pela determinação judicial de transferência de propriedade.
Usucapião
Por fim, como outra forma de regularização da propriedade do imóvel temos a usucapião.
É muito comum pessoas que adquiriram imóveis há anos e perderam os comprovantes de pagamento, contratos.
Em resumo, não são raros os casos em que a compra do imóvel foi realizada já há muitos anos.
Além do que, muitas vezes a aquisição se deu através do chamado contrato de “gaveta” e quando o comprador tenta levar a registro o tal contrato percebe que o documento não é aceito para fins de registro.
Na mesma esteira, há casos em que a transação do imóvel ocorreu há muitos anos e não se tem mais notícias do vendedor ou da empresa vendedora.
Nessas hipóteses e quando não há provas do negócio ou de sua quitação, ou a aquisição é feita pelo exercício da posse, é possível regularizar a propriedade pela usucapião.
Para tanto, é necessário reunir todos os documentos pertinentes e analisar o preenchimento dos requisitos legais.
Alguns documentos necessários:
- documentos pessoais da parte requerente
- documentos comprobatórios da posse (contrato, IPTU, contas de água, luz, etc.)
- planta e memorial descritivo
- certidões do imóvel
- certidões negativas
Mas como fazer a regularização de imóveis?
As hipóteses citadas acima são algumas das maneiras de regularizar a propriedade do imóvel. Porém, a mais adequada ou as medidas necessárias para atingir esse objetivo dependerá da irregularidade identificada. Ou seja, identificar a irregularidade antecede a escolha da maneira mais adequada para regularização.
Há casos em que as irregularidades poderão ser sanadas apenas pela via administrativa, em outras, porém, dependerá da adoção de medidas judiciais.
Em alguns casos será necessária a utilização de ambas as vias (administrativa e judicial) para a regularização pretendida.
Em conclusão, procure um profissional habilitado e leve ao seu conhecimento o caso e todos os documentos pertinentes. O profissional analisará o caso e indicará as medidas a serem adotadas.
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